Ferienhaus in Portugal kaufen: Tipps und Tricks

Vorteile beim Kauf einer Ferienimmobilie in Portugal

Mit dem Gedanken an ein eigenes Ferienhaus spielen viele Menschen. Sie wollen es vielleicht als Geldanlage nutzen oder von anderen Vorteilen profitieren. Schließlich bedeutet es die Möglichkeit, jederzeit nach Portugal reisen zu können, auch spontan, ohne befürchten zu müssen, dass die Wunschunterkunft zur Hauptsaison ausgebucht ist.

Auch kannst du das eigene Ferienhaus vermieten, wenn du es selbst nicht nutzt, sozusagen als zusätzliche Einnahmequelle. Oder du baust dir dadurch einen Altersruhesitz auf, wo du nach Renteneintritt leben möchtest.

Die Beweggründe, um dir ein eigenes Ferienhaus in Portugal zu kaufen, können also vielfältig sein. Zusammengefasst bringt es folgende Vorteile mit sich:

• Es kann eine sinnvolle Geldanlage sein, um dein Geld unabhängig von Banken sowie im Ausland zu »parken«.
• Demgegenüber musst du keine zusätzlichen Kosten für eine Unterkunft wie ein Hotel oder eine Ferienwohnung tragen, wenn du nach Portugal reist.
• Du kannst Spontanität walten lassen und musst keine schwankenden Preise, ausgebuchten Zimmer & Co befürchten.
• Haustiere können problemlos mit nach Portugal reisen. Hunde sind zum Beispiel sonst in vielen Unterkünften nicht erlaubt.
• Du genießt maximale Freiheit und Privatsphäre, wie sie in keiner gemieteten Unterkunft geboten sind.
• Du kannst das Ferienhaus nach deinem Geschmack einrichten und gestalten, sodass du dich tatsächlich »zuhause« fühlst.
• Du hast die Möglichkeit der Selbstverpflegung, was vor allem in Portugal sehr günstig ist.
• Durch eine eventuelle Vermietung des Ferienhauses hast du eine zusätzliche Einnahmequelle und kannst mit der Immobilie eine gute Rendite erzielen.

Auf lange Sicht amortisiert sich der Kauf eines Ferienhauses somit, sprich in finanzieller Hinsicht ist er günstiger als jedes Mal eine Unterkunft zu mieten – denn dieses Geld ist verloren, während der Wert einer eigenen Immobilie bestehen bleibt, sich vielleicht sogar steigert.

Allerdings kannst du von diesen finanziellen Vorteilen nur profitieren, wenn du das »richtige« Ferienhaus kaufst. Es handelt sich daher um eine Entscheidung, die sorgfältig kalkuliert sein will. Zudem solltest du nicht vergessen, dass das eigene Ferienhaus auch gewisse Nachteile mit sich bringt beziehungsweise bringen kann.

Eventuelle Nachteile eines eigenen Ferienhauses

So schön ein eigenes Ferienhaus sein kann, so wichtig ist es trotzdem, die Nachteile abzuwägen. Denn ein Stück weit bindet es dich, sowohl in finanzieller als auch in örtlicher Hinsicht. Wenn du deinen Urlaub im eigenen Ferienhaus verbringst, verbringst du ihn zwangsläufig am immer gleichen Ort.

Da Portugal aber allerhand zu bieten hat, gibt es durchaus Reisende, die lieber flexibel bleiben, vielleicht mit dem Camper von Ort zu Ort ziehen oder sich jedes Jahr in einer anderen Unterkunft einmieten wollen, um eine neue Seite des Landes zu entdecken. Zwar kannst du auch die eigene Ferienimmobilie als Ausgangspunkt für (mehrtägige) Ausflüge nutzen, die meiste Zeit verbringst du aber in der Regel im Ferienhaus, ansonsten würdest du sozusagen doppelt bezahlen.

Zudem muss sich jemand um das Ferienhaus kümmern; das gilt sowohl, wenn du vor Ort bist, als auch während deiner Abwesenheit. Das kann eine gewisse Arbeit bedeuten, wenn du deinen Urlaub in Portugal verbringst, beispielsweise für die Instandhaltung, die Gartenpflege, die Reinigung & Co. Auch bereitet dir niemand am Morgen das Frühstück. Ein eigenes Ferienhaus bedeutet daher weniger Luxus als beispielsweise das All-Inclusive-Hotel.

Zudem musst du entweder selbst oft genug kommen, um das Haus zu bewirtschaften, oder du brauchst jemanden vor Ort, der das übernimmt – und in der Regel dafür bezahlt wird. Zuletzt ist genau dieser finanzielle Aspekt auch wichtig, denn eine Ferienimmobilie musst du dir überhaupt leisten können, sowohl die Anschaffungs- als auch die laufenden Kosten.

Ferienhaus mieten oder kaufen? Keine einfache Entscheidung ( Adobe Stock © ltummy )

Mieten oder kaufen? Vorüberlegungen zum Ferienhaus

Ein eigenes Ferienhaus kann also die Erfüllung eines Traums sein, aber auch zur (finanziellen) Last werden – je nach individueller Situation. Es gibt daher einige Vorüberlegungen, die du treffen musst, wenn du über den Hauskauf in Portugal nachdenkst. Im Vordergrund stehen dabei folgende Fragen:

• Passt das eigene Ferienhaus zu deiner Vorstellung, wie du deinen Urlaub in Portugal zukünftig verbringen möchtest – oder willst du lieber örtlich flexibel bleiben?
• Lässt deine finanzielle Situation einen Hauskauf überhaupt zu und wenn ja, wie hoch ist dein Budget?
• Wärst du oft genug vor Ort, sodass sich die Kosten für die eigene Ferienimmobilie amortisieren?
• Kannst und willst du das Ferienhaus vermieten, wenn du es selbst nicht nutzt?

Schlussendlich handelt es sich um eine höchst individuelle Entscheidung, die du nur selbst treffen kannst. Wenn du einen Ort in Portugal gefunden hast, an den du immer wieder zurückkehren, vielleicht eines Tages deinen Ruhestand verbringen möchtest, ist der Kauf eines Ferienhauses durchaus eine Überlegung wert. Du solltest also zuvor schon mehrmals in Portugal gewesen und sicher sein, den richtigen Ort für den Immobilienkauf gefunden zu haben.

Dann gilt es, die Immobilie entweder zu vermieten oder selbst so häufig zu nutzen, dass sie unterm Strich finanziell ein besseres Geschäft ist als jedes Mal ein Hotel, eine Ferienwohnung oder andere Unterkunft zu mieten. In der Regel musst du dafür viele Wochen, vielleicht sogar mehrere Monate pro Jahr das Ferienhaus (selbst) nutzen.

Und zuletzt kommt es natürlich darauf an, die richtige Immobilie zu finden. Dann kann der Kauf durchaus eine gute Entscheidung sein – wie bereits erwähnt, eben abhängig von deiner individuellen Situation.

Rechtliches zum Kauf eines Ferienhauses in Portugal

Wenn du konkret über den Kauf einer Ferienimmobilie nachdenkst, stellst du dir gewiss die Frage, ob das ohne Weiteres im Ausland möglich ist. Schließlich haben viele Länder die Möglichkeit, als Ausländer eine Immobilie zu kaufen, stark eingeschränkt. Doch die gute Nachricht lautet: In Portugal gibt es keine solche Einschränkungen, sprich als EU-Bürger kannst du problemlos im ganzen Land ein Ferienhaus kaufen.

Rechtliche Hürden musst du dabei keine befürchten, zumindest nicht mehr als bei jedem anderen Immobilienkauf auch. Das bedeutet: Du musst gewisse Voraussetzungen erfüllen, um eine Immobilie zu kaufen, wie eine portugiesische Steuernummer oder eine Korrespondenzadresse in Portugal zu haben. Kleine Hindernisse also, die du mit Hilfe eines Anwalts oder Maklers problemlos überwinden kannst. Es gibt mittlerweile viele zweisprachige Anbieter, die also in Portugal tätig sind, aber Deutsch sprechen und dich somit bestmöglich beraten können.

Eine etwas größere Hürde kann die Finanzierung werden. Denn portugiesische Banken geben an ausländische Antragsteller nur Darlehen bis zu 70 Prozent des Immobilienpreises heraus – wenn überhaupt. Eine Vollfinanzierung ist daher in der Regel nicht möglich. Wichtig ist deshalb, die Finanzierung vorab zu klären und ein möglichst großes Eigenkapital mitzubringen.

Zuletzt empfiehlt sich eine Immobilienverwaltung, die das Ferienhaus bewirtschaftet oder dessen Vermietung regelt, wenn du nicht vor Ort bist. Die Sprachbarriere kann hierbei zum Problem werden. Es ist daher sinnvoll, frühzeitig Portugiesisch zu lernen und bei Bedarf zusätzlich eine zweisprachige Immobilienverwaltung zu suchen, um eine bestmögliche Zusammenarbeit sicherzustellen. Unterm Strich ist der Kauf eines Ferienhauses in Portugal also relativ problemlos möglich, im Vergleich zu anderen (EU-) Ländern.

Beim Kauf einer Ferienimmobilie in Portugal gibt es einiges zu beachten ( Adobe Stock © Balate Dorin )

Worauf du beim Kauf achten solltest

Hast du dich für den Kauf einer Ferienimmobilie in Portugal entscheiden, geht es an die konkrete Umsetzung. Dabei gibt es einige Punkte zu beachten. Es lohnt sich daher, dir zuerst einen Plan zurechtzulegen und diesen anschließend Schritt für Schritt umzusetzen. Denn ein Immobilienkauf sollte wohlüberlegt und niemals spontan entschieden werden.

Unter Umständen ist es daher notwendig, während des Prozesses mehrmals nach Portugal zu reisen, um beispielswiese Orte anzusehen oder Objekte zu besichtigen – und irgendwann natürlich, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Welche Punkte gilt es beim Kauf also zu beachten?

Lage beziehungsweise Ort: Lage, Lage, Lage, sagen Immobilienmakler immer wieder. Denn die richtige Lage hat einen enormen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Sie entscheidet also zu großen Teilen darüber, ob es sich um eine gute Investition handelt oder nicht. Das gilt auch bei einem Ferienhaus. Besonders wichtig ist die Lage, wenn du planst, dieses (auch) zu vermieten. Schließlich muss der Ort dann für die Touristen von Interesse sein, beispielsweise in Strandnähe oder in einer angesagten Stadt wie Lissabon oder Porto.

Irgendwo im Hinterland wird es schwieriger, zahlende Touristen für deine Immobilie anzulocken, es sei denn, die Immobilie selbst bietet einen besonderen Erholungswert, beispielsweise als Villa mit großem Pool. Möchtest du die Ferienimmobilie ausschließlich selbst nutzen, bist du bei der Standortwahl etwas freier. Dann kann es sinnvoll sein, gezielt weniger beliebte Gegenden auszuwählen, um den Touristenmassen aus dem Weg zu gehen und beim Kauf viel Geld zu sparen. Schlussendlich musst du in dieser Situation aber selbst entscheiden, wo dein »Wunschort« ist und ob du dir ein Ferienhaus dort leisten kannst.

Immobilienart: Wie du siehst, kann auch die Art der Immobilie einen Unterschied machen, sowohl preislich als auch hinsichtlich ihrer Attraktivität für potenzielle Mieter – und für dich selbst. Manche Menschen sind mit einer kleinen Zwei-Zimmer-Wohnung vollkommen zufrieden, andere wünschen sich ein großzügiges Ferienhaus mit Garten. Die Möglichkeiten sind vielfältig und hängen zum Großteil von deinen finanziellen Verhältnissen und individuellen Bedürfnissen ab. Überleg daher, um welche Art von Immobilie es sich handeln soll: Apartment? Penthouse? Bungalow? Finca? In Portugal hast du die freie Auswahl!

Zustand der Immobilie: Ein weiterer wichtiger Faktor, der in deine Vorüberlegungen einfließen muss, ist der Zustand der jeweiligen Immobilie. Nachdem du also weißt, wonach du suchst und an welchem Ort, kannst du konkrete Objekte herausfiltern und besichtigen. Falls du nicht über das notwendige Knowhow verfügst, um den Immobilienzustand realistisch einzuschätzen, empfiehlt es sich, einen Experten wie einen seriösen Makler oder einen Gutachter einzuschalten. Nur so kannst du die Folgekosten, die dich beispielsweise für Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten erwarten, realistisch einschätzen.

Viele Käufer wünschen sich ein Ferienhaus in tadellosem Zustand, das jedoch entsprechend mehr kostet. Es kann daher auch eine bewusste Entscheidung sein, eine Immobilie in schlechterem Zustand zu einem günstigeren Preis zu wählen. Das gibt dir die Möglichkeit, diese im Zuge einer Modernisierung, Renovierung & Co. ganz an die eigenen Vorstellungen anzupassen – und dadurch unter Umständen auch noch viel Geld zu sparen.

Welche Option für dich besser ist, hängt daher erneut von individuellen Faktoren ab, zum Beispiel von deinen finanziellen Möglichkeiten, von der Zeit, die du investieren kannst beziehungsweise willst, oder von deinem handwerklichen Geschick.

In Portugal gibt es viele unterschiedlichen Arten von Häusern ( Adobe Stock © ppohudka )

Laufende Kosten: Neben dem eigentlichen Kaufpreis und eventuellen Kosten für eine Instandsetzung, musst du noch weitere Kosten einplanen, wenn es um den Kauf eines Ferienhauses in Portugal geht. Da wären einerseits die Kaufnebenkosten, beispielsweise die Steuern oder eine Maklercourtage, und andererseits die Neben- und Betriebskosten der Immobilie selbst. Welche anfallen und wie hoch diese sind, hängt wiederum vom Einzelfall ab. Vermietest du das Ferienhaus, fallen Betriebskosten wie Strom- oder Internetgebühren auch während deiner Abwesenheit an – um nur zwei von vielen Beispielen zu nennen.

Doch selbst, wenn du das Ferienhaus nur hin und wieder selbst nutzt, kommen zusätzliche Kosten wie jene für die Versicherung, für die Hausverwaltung oder für die Instandhaltung hinzu. Schließlich machen sich gewisse Zeichen der Zeit auch bemerkbar, wenn die Immobilie kaum genutzt wird. Es ist daher wichtig, dass du von Vornherein realistisch kalkulierst. Einen gewissen Puffer solltest du diesbezüglich einberechnen, damit das eigene Ferienhaus nicht zur unerwarteten finanziellen Belastung wird.

Steuerliche Verpflichtungen: Mit den Steuern ist ein wichtiges Stichwort gefallen, denn diese fallen nicht nur beim Grunderwerb an, sondern mit dem Hauskauf in Portugal gehst du weitere steuerliche Verpflichtungen ein. Sobald du nämlich eine Immobilie im Land besitzt, wirst du auch in Portugal (teilweise) steuerpflichtig. Du musst dann Gemeindesteuern entrichten, die sogenannten IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), deren Höhe sich nach der Lage und dem Immobilienwert richtet.

In einigen Fällen musst du außerdem Grundsteuer bezahlen und, falls du das Ferienhaus auch vermietest, musst du die Mieteinnahmen in Portugal versteuern. Dafür fällt eine Pauschale in Höhe von 28 Prozent an. Allerdings kannst du gewisse Kosten wie Sanierungskosten oder Versicherungsbeiträge wiederum von der Steuer absetzen. Die Besprechung mit einem portugiesischen Steuerberater lohnt sich daher, am besten bereits vor dem Kauf, um alle Kosten in deiner Entscheidung einkalkulieren zu können.

Wenn du ein passendes Ferienhaus gefunden hast, das deinen Vorstellungen und deinem Budget entspricht, kannst du daraufhin den Kauf abwickeln. Anschließend stellt sich die Frage, wie du deine Ferienimmobilie gestaltest, damit sie ihren Zweck optimal erfüllt.

Tipp: Das Ferienhaus »richtig« gestalten

Wenn es um Fragen der Einrichtung und Gestaltung geht, ist der Zweck deines Ferienhauses entscheidend. Denn vor allem, wenn du dieses auch oder ausschließlich vermieten möchtest, kann sich die Investition in eine gehobene Einrichtung lohnen. Schließlich sind Urlauber oftmals bereit, mehr für ihre Unterkunft zu bezahlen, wenn diese gewisse Annehmlichkeiten bietet. Dabei kann es sich, wie bereits erwähnt, um eine luxuriöse Villa handeln, die eine perfekte Abwechslung zur kleinen Eigentumswohnung in Deutschland bietet. Dabei kann es sich um einen eigenen Pool oder Whirlpool handeln. Dabei kann es sich um eine Terrasse mit Meerblick handeln. Und dabei kann es sich um viele weitere Kleinigkeiten wie einen Kamin oder eine eigene Sauna handeln.

Die Möglichkeiten sind beinahe endlos, doch je größer der Erholungswert der Immobilie ist, desto höher sind deine potenziellen Einnahmen. Um bei letzterem Beispiel zu bleiben: Eine Sauna einzubauen beziehungsweise einbauen zu lassen, ist heutzutage für vergleichsweise wenig Geld möglich, abhängig von der Art der Sauna. Eine Investition, die sich durch höhere Einnahmen bei der Vermietung deines Ferienhauses schnell amortisiert. Ähnlich sieht das bei weiteren Investitionen aus.

Zudem profitierst du von diesem höheren Erholungswert natürlich auch selbst, wenn du deinen Urlaub in Portugal verbringst – oder eines Tages deinen Ruhestand. Falls du das Ferienhaus also auch oder ausschließlich selbst nutzt, stellt sich ebenfalls die Frage nach der Einrichtung. Dann ist es umso wichtiger, dass du dich dort »zuhause« fühlst. Denn im Gegensatz zum Hotelzimmer oder der gemieteten Ferienwohnung, sind es eben diese Individualität und Privatsphäre, die dein Ferienhaus zum perfekten Rückzugsort im Urlaub machen. Es lohnt sich daher, auch die Einrichtung frühzeitig zu planen und einzukalkulieren, damit dein Ferienhaus rundum perfekt wird – je nach individuellem Einsatzzweck.

Modern oder klassisch: Beim Kauf eines Ferienhauses hast die Wahl ( Adobe Stock © Luis Viegas )

Fazit: Viele Menschen träumen vom eigenen Ferienhaus in Portugal und es bringt durchaus Vorzüge mit sich. Allerdings gilt es, einige Vorüberlegungen anzustellen und realistisch zu kalkulieren. Dann kann die Ferienimmobilie eine sinnvolle Geldanlage und persönliche Wohlfühloase gleichermaßen werden. Jedoch darfst du dabei auch die Nachteile wie die örtliche Gebundenheit nicht außer Acht lassen und musst dich mit gewissen rechtlichen sowie steuerlichen Fragen auseinandersetzen.

Portugiesisch zu lernen, ist daher in solchen Fällen empfehlenswert. Ein Stück weit wirst du durch den Kauf also selbst zum Portugiesen beziehungsweise zur Portugiesin (auf Zeit). Ob du das willst und wie dein Traumhaus in Portugal aussehen soll, musst du schlussendlich selbst entscheiden. Die genannten Tipps und Tricks helfen dir dabei!